主题：小高层、高层、多层住宅分析

什么是小高层? 
所谓小高层住宅是指层数为7 层～11层的住宅，其平面布局类似 
于多层住宅，有载人电梯但无消防电梯。小高层住宅实际上是中高层 
住宅（7 层至9 层）和10层至11层的高层住宅相加在一起的概念。

小高层住宅具有如下优点：（1 ）节约用地，尺度适宜。小高层 
住宅也是一种高层住宅。因此同多层住宅相比，具有节约用地的明显 
效果。其建筑尺度也比较合适，以一幢11层的小高层住宅为例，其高 
度约为31米，容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看，比较 
接近自然，不太压抑。（2 ）户型优越。以单元式为例，小高层住宅 
同多层住宅相比，平面布局基本相同，只是多加了一部电梯，具有良 
好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由于每户分摊的公用 
面积并不大，易为购房者所接受。（3 ）提高了生活质量。仍以单元 
式为例，虽然小高层住宅只加了一部电梯，但作用不可小看。据调查， 
在许多大城市，老人问题已十分突出。北京60岁以上的老人占该市人 
口的12％，而在上海这个数字则为18％。如果在小高层住宅的设计、 
施工和管理中，规划电梯从四层开始停靠，这将给老、弱、病、残、 
孕居民上下楼以及搬运重物等带来极大的方便，提高了生活质量。就 
标准而言，基本达到欧美国家四层以上住宅设电梯的规定。（4 ）投 
资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系简单， 
抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少， 
工期较短，资金和人员均容易周转，而回报并不低，因此受到他们的 
欢迎。

小高层住宅的前景 

小高层住宅的核心问题是电梯问题，如果能解决好的话，小高层 
住宅是有广阔市场的。目前存在较多的问题是电梯质量不稳定，电梯 
贴近住户内墙布置，有震动和噪音以及电梯价格及运行费用较高，导 
致房价较高等问题。对此解决的对策是选用进口或国产名牌电梯，容 
量不要过大，电梯与住户内墙之间作隔声减振处理或者干脆设计时电 
梯单独设置。另外在设计和施工时还要注意满足住宅要求，以及公用 
交通面积的合理布局，这样能满足安全要求又能降低房价。应该指出 
的是，小高层住宅是一种多层住宅向高层住宅过渡的一种中介住宅， 
符合现行的国家技术规范和建设开发的水平以及居民的购买能力。随 
着实践的进行，应不断总结经验，进一步提高设计标准，同时降低成 
本，小高层住宅才会有更强的生命力，为更多的居民所喜爱。

高层，住宅的弊端 

从居住的角度来看，低层住宅和多层住宅均比高层住宅优越。但 
基于我国人口多、土地少的现实情况，在城市中建高层住宅是必然出 
路。因此近几年全国各大城市都盖了很多高层住宅。在北京、上海、 
广州等大城市出现了不少二三十层的高层住宅甚至超过100 米的超高 
层住宅。在一些地价昂贵地段，还经常出现塔式住宅相互拼接成塔群 
住宅的情况。高层住宅虽节约用地，能容纳更多住户，但也带来许多 
弊端。（1 ）住宅平面往往是一梯8 户或一梯6 户，因此有近1/3 的 
住宅朝向不好。（2 ）标准层的公共交通面积和设备及管井占用面积 
较大，每户分摊较多公用面积，因此，每户的建筑面积虽大，但有效 
使用面积并不大，即k 值低。而高层住宅的售价往往高于多层住宅， 
购房者觉得不合算。（3 ）人们远离了大地，生活在“空中鸽笼”中， 
儿童和老人活动不方便，而且易使人产生孤独感。（4 ）容易导致居 
住小环境的恶化，如高层住宅北面的大片阴影区、高层住宅的楼群风 
等。（5 ）建筑费用高、周期长等。

多层，住宅的优缺点 

至于多层住宅，其优点是显而易见的，至今在全国各地仍是最主 
要的住宅型式。其主要问题是在节约用地和容纳户数方面效果不如高 
层建筑。因此在大中城市的住宅建设中，多层住宅越来越多的让位于 
高层住宅。 
近年来，由于人们对居住的质量提出了更高的要求，特别是取消 
福利分房，实行住房分配货币化之后，每个住宅消费者都将理所当然 
的关心住宅的质量、地段、户型和价格等各种切身利益。在市场法则 
下，只有那些适用、经济、美观的住宅才能被购房者所接受，而那些 
粗放型、质量差、档次低的住宅少有人问津。