主题：为什么需要验房？

房屋作为一种特殊的商品，势必存在各种质量问题，但由于房屋的构造，包含了诸多的专业知识，因些并不是每位购房者都能够清楚地掌握。而这些问题，如果被忽视，就有可能给购房者造成损失或在日后的使用中带来不必要的麻烦与和经济损失。类似的案例已不胜枚举。业主入住后发现渗水、长毛、裂缝等问题，即使开发商愿意维修，搬进搬出也会降低您生活的品质；况且实际情况是，很多开发商对此极尽推诿之能事。对房屋存在的问题不闻不问，最终苦的还是业主。
我们的宗旨就是能过我们的专业知识，通过我们全力尽心的验房服务，让购房者清楚明白的知道 自己所购置物业存在的问题让购房者通过我们的服务，和我们的专业，从而更好的为您维权。

我公司是经过工商注册的正规公司，现有员工20余人，其中验房工程师17人。公司成员整体素质较高。公司管理人员都是相关专业的大学本科以上学历，验房工程师100%拥有专业职称证书，大多数工程师曾都是沈阳市知名建筑单位的施工管理和质量控制的精英，30多年从事建筑工作，有着丰富的质量检验经验和工程阅历，在验房过程中，我们会向您出示相关的证件，请您放心。

房屋检验的范围
我们验房业务范围主要是毛坏房、精装修房、二手房；商场、写字楼、工业厂房等建筑的土建、电气、水暖工程质量进行检验，

土建工程包括：墙面工程、地面工程、卫生间防水工程、涂料工程、门窗工程等；
电气工程主要是对配电箱、插座、面板安装、线路控制等工程进行检验；
水暖工程主要对水暖器具等的安装进行检验。
另外，我们可以根据客房的要求，进行一引起其他的检测，如：房屋使用面积测量、公共配套设施是否与图纸一致、建筑采光 是否满足要求，空气质量及噪声检测等。

建设工程质量保修
建设工程质量管理条例
第六章 建设工程质量保修
第三十九条  建设工程实行质量保修制度
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程保修范围，保修期限和保修责任等。
第四十条  在正常使用条件下，建设工程和最低保修期限为：
（一）、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）、屋面防水工程，有防水要求卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年
（三）、供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期
（四）、电气管经，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定

第四十一条  建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，放工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十二条  建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固，维修等措施，重新界定使用期。

业主收房时不验房将面临的风险 
 
  总体而言，业主收房时的仔细验房是对购房合同的必要履行义务，不管是开发商还是业主，都应当按照合同的有关条款及附加协议的要求认真操作，否则，将会留下严重的法律后果及风险。

1）  业主收房时的不作为，将使您丧失《合同法》、《建筑法》、《建筑工程设计规范》、《建筑工程施工与验收规范》及《国家强制性标准》等法律法规所赋予您的大部分权利，剩下的只有建筑商的保修义务。

2）  收房时不对《建筑面积实测表》进行复核，那么一旦业主收房后开始对房屋进行二次投资，而拿到手的《建筑面积实测表》告诉你建筑面积超标（国标规定正负3%，可以多退少补）这时的你是退房是索赔还是默认都非常尴尬。

3）  收房时如果不请专业验房单位进行验房，将无法及时发现许多专业技术问题并在其指导下进行维权活动，你的合法权益将无法保证。但是，当你的房屋在装修时，装潢公司会以房屋建筑质量或设计瑕疵向你索赔，并提出要求增加费用。这时，你将哑巴吃黄连有苦说不出。

4）  业主收房时如果不请专业验房单位进行验房，据我所知，目前将很难得到这方面有效的技术和法律相结合的咨询服务。

5）  业主收房时的不作为，同样将使您丧失享受其他业主进行维权活动并取得的成果的权利。

那么交了钥匙算不算交房呢？

 海口的王先生买房2年了，至今仍没拿到房产证。他认为开发商违约，并告到海口仲裁委，要求赔偿未按合同交付房子违约金7920元及逾期办理房产证违约金8881元。但开发商认为，房子钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？所以不存在违约问题。
海口仲裁委近日裁定，未按要求交房当然违约。但由于没有合同约定，也没有法律依据。王先生的违约交付必须赔偿要求，最终未获支持。 
今年3月，王先生向海口仲裁委提交的申请书称：2002年，他和海口一家房地产公司签合同，决定购买由其开发的一套住宅。双方约定：开发商应于2003年5月30日前，将验收合格的房屋交付其使用，随后90天内，办理好房产证。合同签订后，王先生拿出自己的所有积蓄，交完了房款。但时至今年3月31日，开发商仍未取得验收合格证，亦未办好房产证。 
王先生认为，作为房屋开发商，在明知自己违约的情况下，没有积极向他作出合理解释，说明违约的原因及应采取的补救措施，故要求其赔偿违约金。
开发商在答辩书中强调，合同明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。实际上，他们已于2003年6月17日将房屋交付王先生使用，就表明他已放弃了约定的拒绝交房的权利。在已经交房2年后，王先生仍要求交付违约金，无事实与法律依据。
同样，合同也并没有约定办理房产证的具体时间，也没有约定出卖人违反此款的责任。如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房产证，也只有在退房的前提下，才给予1%的赔偿。如不退房，什么也不可能得到。
海口仲裁委经过审理后认为，依合同约定，房地产公司应于2003年5月31日前将王先生所购房屋交其使用，但房地产公司实际交付时间为2003年6月15日，逾期15天，属违约行为。而且房地产公司未按时办理房产证，亦违反了合同的约定。依据有关规定，应向王先生支付逾期办理房产证的违约金8881元。
仲裁庭同时认为，房地产公司未按合同约定的房屋交付条件交付房屋，也未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，同样违约。但因没有合同的约定，也没有法律依据，王先生关于违约金的请求，仲裁庭不予认可。
海南法律界人士认为，商品房买卖合同通常对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，但对商品房怎样才算交付使用则没有具体约定，日常生活中，买卖双方往往对此存在不同理解而引发争议。 
本案中，出卖人认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙，接受经验收合格的房屋，还包括取得房屋所有权证书。
律师提醒消费者，为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。在收房拿钥匙时一定要谨慎行事，如果可能请专业的验房公司帮助处理不失为一个可行的办法

房屋交接过程您的责任是什么？


房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，损害自己的合法权益？业内专家教您在签合同时，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。
    合同第十一条是讲房屋交接的，它和合同第八条既有联系又有区别。有联系的是：房地产商“交”的条件，即本条提及的出卖人要出示的证明文件，主要为合同第八条中约定的《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》，如果房地产商不能出示合同第八条约定的文件及本条对住宅交付要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，购房人有权拒绝“接”，由此产生的延期交房责任由房地产商承担。有区别的是：该条要约定由于购房人原因影响交付的处理方法。
由于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是房地产商自己印制，所以房地产商不会因为迟印或不印“两书”而影响交房，合同第十一条的实际意义是在对购房人的责任进行约定。因此购房人要注意的是如何填写该条的空格，笔者认为主要应注意以下几点：
1.“原因”尽量具体化。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”该规定清楚地写明了房地产商交房时要具备什么条件，要向购房人提供什么文件以及房地产商如何通知购房人收房。因此，购房人要避免和房地产商在合同中做出与该规定不同的约定。如果约定“由于买受人原因，未能按期交付”的处理方法，就一定要注意“原因”尽可能具体细化，比如因购房人没有按合同约定付款影响了交房如何处理，避免不写明原因或写可以让房地产商任意扩大的原因。
2.避免不交“杂费”拿不到钥匙。在明确原因的基础上，最好能写明“除购房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其它理由拒绝将购房人所购房屋的钥匙直接交给购房人，逾期交付的责任完全由房地产商承担。”这句话虽然看似多此一举，但针对目前房地产商在交房时因购房人拒绝缴纳各种房屋买卖合同约定以外的费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。
3.明确房屋保管责任。购房人首先要明白：由于购房人的原因，房屋没有按时交接，购房人是不需要承担房地产商未按时交付的那种赔偿责任的，同时也要清楚，合同在这里约定由于购房人原因影响交付的处理方法，实际是要约定在这种情况下对房屋的保管责任。
《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定：“房地产灭失、毁损的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
上述规定和解释清晰地告诉我们：只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。
如果房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担。换句话说，房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止。至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。
有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，这是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。