转载﹙人民法院报 2011年11月3日 第三版 《现在开庭》栏目﹚
物业擅将公用车库租与他人当门面房
南京一业主诉求恢复原状获支持
本报南京11月2日电 江苏省南京市某物业公司在未获多数业主同意的情况下，擅自将一幢住宅楼的地下车库租给他人做经营用房，收益归己所有。业主王先生交涉不成，独自将物业公司告上南京市鼓楼区人民法院，要求被告恢复地下车库原状，并返还经营收益。昨天，法院对此案作出一审宣判，原告要求物业公司恢复地下车库原状的诉讼请求获得法院支持。
王先生是南京市人，此前王先生与案外人黄某共同购买了南京市天福园的一处房屋，目前尚未办理所有权登记。被告广厦物业公司为天福园小区提供物业服务。
2010年10月，广厦物业公司未经业主同意，擅自将一处紧挨王先生新房、原设计为地下车库的场所改造成门面房，租赁给邵某开办电动车维修部。王先生以侵犯了业主权利为由将广厦物业公司告上了法院，要求将门面房恢复原状，并返还经营收益。
被告广厦物业公司辩称：原告没有取得房屋产权，不能证明其为天福园的业主，也无地下车库共有人的授权，故无诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理后认为：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，属于物权法所称的业主。业主对于侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故本案原告王先生有诉讼主体资格，对被告广厦物业公司认为原告无起诉主体资格的辩称，法院不予采信。
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，人民法院应予支持。原告要求被告广厦物业公司返还经营收益，因经营收益应由业主共同决定用途，不属于原告个人所有，故对原告的该项诉请，法院不予支持。
（李自庆 缪海燕）
■连线法官■
共有权利受侵犯 业主独自起诉有法可依
单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，一直以来都存在着争议，那么本案中法院缘何确认原告王先生具有诉讼主体资格、并最终打赢官司呢？对此，承办法官王素平进行了释明。
王素平说：我国物权法第八十三条第二款明确规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的“自己”二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。
王素平还说：仍以本案为例，涉诉地下车库系天福园业主共有部分，被告广厦物业公司改变其用途、从事经营，应经过业主的明示同意。但被告广厦物业公司一方面辩称原告未经多数业主授权起诉，另一方面自己也未能提供大部分业主明确表示同意的证据，故广厦物业公司将车库改造成门面房的处分行为应认定为无效，对原告要求被告广厦物业公司将涉诉门面房恢复原状的诉讼请求，法院理应予以支持。
﹙编后语：上述经典案例的权威性是不容置疑的。《人民法院报》由中华人民共和国最高人民法院主管，是集中反映人民法院审判工作的惟一一张全国大型报刊，是全国各级人民法院及所有关心中国社会主义民主法制建设人士的重要舆论阵地。笔者选编此案例，用意不言自明，今后业主起诉佳益物业侵权案，不再是遥不可及的事。笔者早就说过：善有善报，恶有恶报，不是不报，时候未到；时候一到，一切都报。望广大网友悉心联系各自的实际，掌握依法维权的门道，也欢迎集思广益。﹚
转载﹙人民法院报 2011年11月3日 第三版 《现在开庭》栏目﹚
物业擅将公用车库租与他人当门面房
南京一业主诉求恢复原状获支持
本报南京11月2日电 江苏省南京市某物业公司在未获多数业主同意的情况下，擅自将一幢住宅楼的地下车库租给他人做经营用房，收益归己所有。业主王先生交涉不成，独自将物业公司告上南京市鼓楼区人民法院，要求被告恢复地下车库原状，并返还经营收益。昨天，法院对此案作出一审宣判，原告要求物业公司恢复地下车库原状的诉讼请求获得法院支持。
王先生是南京市人，此前王先生与案外人黄某共同购买了南京市天福园的一处房屋，目前尚未办理所有权登记。被告广厦物业公司为天福园小区提供物业服务。
2010年10月，广厦物业公司未经业主同意，擅自将一处紧挨王先生新房、原设计为地下车库的场所改造成门面房，租赁给邵某开办电动车维修部。王先生以侵犯了业主权利为由将广厦物业公司告上了法院，要求将门面房恢复原状，并返还经营收益。
被告广厦物业公司辩称：原告没有取得房屋产权，不能证明其为天福园的业主，也无地下车库共有人的授权，故无诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理后认为：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，属于物权法所称的业主。业主对于侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故本案原告王先生有诉讼主体资格，对被告广厦物业公司认为原告无起诉主体资格的辩称，法院不予采信。
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，人民法院应予支持。原告要求被告广厦物业公司返还经营收益，因经营收益应由业主共同决定用途，不属于原告个人所有，故对原告的该项诉请，法院不予支持。
（李自庆 缪海燕）
■连线法官■
共有权利受侵犯 业主独自起诉有法可依
单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，一直以来都存在着争议，那么本案中法院缘何确认原告王先生具有诉讼主体资格、并最终打赢官司呢？对此，承办法官王素平进行了释明。
王素平说：我国物权法第八十三条第二款明确规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的“自己”二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。
王素平还说：仍以本案为例，涉诉地下车库系天福园业主共有部分，被告广厦物业公司改变其用途、从事经营，应经过业主的明示同意。但被告广厦物业公司一方面辩称原告未经多数业主授权起诉，另一方面自己也未能提供大部分业主明确表示同意的证据，故广厦物业公司将车库改造成门面房的处分行为应认定为无效，对原告要求被告广厦物业公司将涉诉门面房恢复原状的诉讼请求，法院理应予以支持。
﹙编后语：上述经典案例的权威性是不容置疑的。《人民法院报》由中华人民共和国最高人民法院主管，是集中反映人民法院审判工作的惟一一张全国大型报刊，是全国各级人民法院及所有关心中国社会主义民主法制建设人士的重要舆论阵地。笔者选编此案例，用意不言自明，今后业主起诉佳益物业侵权案，不再是遥不可及的事。笔者早就说过：善有善报，恶有恶报，不是不报，时候未到；时候一到，一切都报。望广大网友悉心联系各自的实际，掌握依法维权的门道，也欢迎集思广益。﹚