主题：全款贷款公积金二手房 如何买房会更省钱？

　　越是临近年底，开发商手里的资金就愈加紧张。眼下，如何能够快速回笼资金才是最紧迫的事情。楼市调控的大环境，已经使得部分开发商开始通过各种途径加快销售或是民间融资。从10月开始的优惠促销活动铺天盖地，就连以往很少有优惠折扣的品牌房企也不得不让利销售。从98折到96折再到8折，优惠幅度也是不断扩大。位于张士开发区的一家楼盘，正处于打地基阶段，便推出了一次性付款8折优惠活动。以80平户型为例，均价4500元/平，原全款为36万，8折优惠之后约28.8万，前后对比节省约7.2万元。可见，该楼盘为了解决资金链紧张的问题不惜推出超低折扣吸引购房者。

　　沈北某家楼盘，目前只是圈地还未正式动工，但户型图、规划图、价格等都已全面出炉。在市场上打出团购的招牌，均价约4200元/平，高层价格更便宜，相比同等楼盘每平便宜近千元，就以最为常见的七八十平户型为例，前后也将省下七八万的支出。先付一部分钱款，剩下的在规定日期内补齐就可。如此看来，在政策优惠不复存在的情况下，开发商只能选择让利优惠来自保。如果购房者手头有余钱且开发商资质很好、购房风险不大的情况下，那么，目前就是抄底的好时机，购房者值得出手。

　　40万20年最多省19万

　　随着近几年房价的不断攀升，贷款买房的人迅速激增。但从2010年至今的房贷政策也是一波紧似一波。不断上调的贷款利息以及利率的上浮，无疑增加了贷款买房的难度以及还贷负担。近期，沈阳各大银行纷纷表示，首套住房贷款利率调整为基准利率的1.1倍，二套房贷则为1.2倍。而且，如果购房者的购房合同明确标注这一点，那么在还贷期间将始终按照1.1倍的利率执行。相比前几年的85折利率优惠以及短暂难得的7折优惠，目前商贷购房，还贷压力确实不小。

　　跟商业贷款比较，公积金贷款的优势还是十分明显的。尽管经过今年几轮的加息，公积金贷款利率也随之增加，但五年期以上利率仍跟商贷基准利率相差2.15%，多年下来，少还的利息可想而知，绝不是一笔小数目。现阶段，5年期以上公积金贷款利率为4.9%，同样贷款40万元，选择20年等额本息还款，首套住房公积金贷款月供比商贷少了600多元，20年还款利息总共可节省约16万元。同时，在还款方式上，购房者尽量选择公积金等额本差还贷，月供依次递减，跟等额本息相比，20年下来还要少还利息约31450元。为此，如果选择公积金贷等额本金还款，跟商贷相比，最多能省下约19万元，这对一般家庭来说，都是一笔可观的财富。

　　但是，公积金贷款额度受限以及手续相对繁琐，也使得不少开发商冷对公积金贷。甚至有些时候，选择公积金与否，房价也有差别。在浑南某楼盘，商贷打98折，公积金贷打99折，但即使这样，公积金贷款仍占优势。
税费要弄清

　　一般情况下，二手房的价格要略低于新房的价格，如果房主急于出售，购房者还能在议价时略占上风。同时，二手房省去了装修环节，不仅省去了一笔装修费，而且即买即住，即使不住，也可以立马出租赚取租金，进而坐等升值。

　　随着新建小区的增多，次新房大量流入市场，房龄短，有些还是精装修，价格还低于新房，很具有市场吸引力。但随着二手房交易税费的增加，5年内二手住宅陷入了尴尬境地。目前，二手房交易主要涉及到营业税、契税、个人所得税以及佣金等相关费用，至于交易费、测绘费及权属登记费等数额不大，可以忽略不计。以铁西区某中介一套标价76万，面积116平方米的3年房龄的清水房为例，挂牌单价为6552元/平方米，但如果算上其他税费，单价则超过了这个数字。

　　在2011年1月27日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税=成交额×5.5%；个人所得税为税率差额的20%，计税公式为：应纳税率=应纳税所得额 （交易价格－原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用）×20%。转让房屋过程中缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息等；因不是购房者唯一住房，契税则按总房款3%征收；另有佣金，一般为成交额的1.5%~2% 之间。以上这些往往需要购房者来承担。中介工作人员给记者粗略计算了一下，以上费用共计约8万多，相当于房价的10%，最终折合成单价约为7200元/平，如此看来，单价较新房优势就不是十分明显了。

　　为此，购房者欲购买二手住宅的话，尽量选择超过5年且面积低于90平的普通住宅，这样契税方面可节省一些。正因如此，144平以上的大户型二手房很难出售，也不排除房主降低总价且自愿承担相关税费的情况，所以，购买二手房时更需要用心，有心才能买到称心房。