主题：楼市调控进入价跌量增阶段门槛

楼市为什么要调控？因为房价多年来一直在邪涨，房价已经涨的太高了，对大多数人来说，房子已经成了可望而不可以的东西，干一辈子也只能望房兴叹。一个社会到了大多数人永远也买不起房子的时候，就太危险了。因此，楼市调控必须把房价降下来，房价不降，调控就没有任何意义。很多人都在问，究竟降到什么时候才算见底了？我说，就是房价已经不再是人们购房的首选因素，人们不再关注房价，而是更多关注品质、位置、适应性的时候，房价就降的差不多了。

同时，我们还要明确，调控的目的是降房价，降房价的目的是让人买得起房，因此，调控的最终结果应该是让更多的人买房。而不是说，买房的人越来越少了，就是调控成功了。调控的最后结果肯定是买房子的人越来越多，但是这个需求应该是自住的刚性需求，而不是投资需求。从另一个方面也可以这样讲，就是交易量上来了，就算调控真正成功了，绝对不能把交易量下降和调控目标等同视之。

在调控过程中，一段时间内，或者在一个阶段里，房价下降，交易量也会下降。要是没有交易量的下降，就没有房价的下降。这个阶段的交易量下降主要是因为要挤出投资需求，不把投资需求挤出去，就没有房价的下降，因为投资是追逐着房价上涨而进入的。因此，也可以说，房价下降到底就是投资彻底退出楼市的时候。要让投资退出楼市，当然就需要有调控手段，比如，限购、限贷都是很有效的措施。

既然是调控手段，就一定有退出的时候，因此限贷和限购都是暂时的，早晚都要退出楼市。我们希望这个时候早点到来。当房价降下来了，自住需求就会大量涌入市场，这就是我们调控的最终目的。因此，调控进入到下半阶段，将是伴随着房价的下降，交易量会逐步上升。我们欣喜地看到这个现象已经开始露出一个尖尖角，当然交易量的上升的最大贡献者是，那些降价幅度最大的楼盘，没有降价的楼盘依然不会有交易量。那些等着涨价，还在捂盘的开发商将会是死路一条，最后不但丢了交易机会，也会丢了前程。

据报道，最近一段时间，一些开发商已经开始加紧出货，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上涨趋势。在京、沪、深等一线城市，近几周成交量均呈现稳步复苏态势，在首套房贷利率优惠以及开发商采取“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者开始入市，楼市成交逐步回升。

在中国指数研究院监测的40个城市中，17个城市楼市上周成交量同比下降，5个城市楼市成交量降幅在50%以上。其中大连同比降幅最大，达81.57%；其次是泸州，同比降幅达61.81%。其余23个城市周成交量同比均出现不同程度的增长。

这一回暖势头在一线城市也得到明显反映。上周上海商品房成交面积为26.86万平方米，环比上涨45.03%；全市商品房成交均价为25569元/平方米，环比上涨34.23%。上周上海普通住宅标准的调整、首套房利率优惠以及开发商“以价换量”的销售模式相结合，促成了楼市成交出现回暖迹象。

据北京市住建委的网签数据统计，上周(3月12日—3月18日)北京全市新建商品住宅网签总量为1669套，环比上涨23.6%，同比上涨33.3%。主要原因也是因为房价的明显回落，首套房贷利率的回调，吸引了大量有迫切购房需求的首次置业人群，进而促成了住宅交易量的持续复苏，成交的回暖又再度激发了更多潜在购房需求的入市意愿。