主题：沈阳土地成交面积三连阴 地方政府或以量补价

楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内最低水平。

专家认为，目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让。

45%

中国指数研究院发布数据显示，10月全国133个城市共成交土地1365宗，其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

10月多城市住宅用地无人问津

据《经济参考报》报道，丝毫未减的调控高压态势和持续收紧的信贷政策令房地产开发商拿地热情锐减，在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。中国指数研究院2日发布的数据显示，10月，全国 133个城市共成交土地 1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地 （含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

中国指数研究院分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。

这在北京等一线城市表现得较为明显，据北京中原市场研究部发布的《土地市场月报》显示，在北京，10月土地共成交21宗，总成交面积125.78万平方米，其中住宅类用地成交仅1宗，住宅用地成交10.16万平方米，环比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面积成交均呈现下降趋势，今年只有6、8、10三个月份同比去年成交有所上涨。

事实上，今年以来宅地市场一直呈较为低迷态势，前三季度全国住宅用地推出量、成交量同比 “双降”。中国指数研究院的数据显示，1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。

住宅用地溢价率降至年内最低

惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为 3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

如果按照楼面价计算，中国指数研究院报告统计表明，10月，全国 133个城市成交楼面均价为1238元/平方米，环比上涨7%，同比上涨8%；其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。前10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期，整体走势平稳且有下滑趋势。

在楼面价下滑的同时，全国133个城市土地平均溢价率也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。

地方政府或“以量补价”

在成交持续低迷、地价增幅回落的叠加效应之下，部分热点城市土地出让收入大幅缩水。一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28.7亿，同比降幅最大，达71%。上海前十个月土地成交金额达930.43亿元，同比减少了25%。

业内人士认为，土地出让收入的下滑在一定程度上会促使地方政府调整推地策略。中国房地产学会副会长陈国强表示，地方政府对土地成交价格的预期会有所降低，部分地方会希望“以量补价”，即通过增加推出地块的数量，确保全年土地出让的收益。德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，地方政府也可能会延缓推出优质、高潜力地块，增加商业工业用地，以缓解住宅用地供应不足带来的土地收入的减少。

值得注意的是，在土地收入缩水的同时，部分地方政府开始微调土地出让政策，具体措施包括下调出让起始价、放宽付款方式等。 10月底的一则消息称，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商业用地控制在10%至15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。

“这反映了地方政府在应对市场变化方面的灵活性”，陈国强说，一些降低门槛的措施实际上是土地出让办法进一步宽松了，地方政府这样做的用意是想给土地市场加加温，确保后续土地出让能够顺利成交。 “各地都希望土地出让收入同比不要下滑太多，如果门槛不降低、办法不调整，实现的难度就比较大。”