主题：没达到入住标准的房子交房时应该怎么办？欢迎讨论

 交房的过程中，肯定会遇到这样那样的烦心事儿，延期交房啊，乱收费啊，等等问题！在交房过程中，遇到这样的问题，该怎么办呢？

    这是事，都是楼主亲身经历和朋友经历的，然后很多时候都觉得委屈啊 ，没发承受啊，房子终于算是下来了，虽然之前发生了种种，但楼主的心是善良的，可以原谅开发商，原谅物业，总之吧，就是各种原谅，我希望交到我手里的房子，可以让我放心，以前的是就让他随风飘散吧，但楼主经历了这样多啊，我不能让其他买房的人也同样承受我这样多的痛苦！所以各种总结，各种找资料，终于可以在这里呈现给大家了，我相信各位看官只要看了我的帖子，就可交房无忧愁，这是对付交房的各种宝典啊！至于是不是真的有效，看了才知道哦！

一、交房应注意四个程序

1.开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。

2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

3.验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。

4.购房者接收房屋（交钥匙）。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了权（权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。

二、交房时应怎样审查开发商交房手续是否完善？

审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：

1.是否具备竣工验收备案证书。

我市目前推广使用的商品房买卖合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。

2.审查房屋的附属设施是否符合合同约定。

接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部安装到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。

3.审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：

（1）各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。

（2）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。

（3）户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。

（4）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。

（5）户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。

（6）户内水电是否安装到位。电表的容量是否符合正常使用。

4.审查房屋面积是否有缩水现象。

在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。

5.审查各种代收费、物管费是否符合规定。

在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。

大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%~3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属证书的依据。

物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。

6.审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书（简称两书）。

按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。新房出现问题应保全证据

三、交房时出现问题因该怎么处理？

交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：

1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。

2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。

3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。

4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。

5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。

交房中常遇问题：

    1.无法收房

   2.物业不给钥匙

   3.要求缴纳公共维修基金

   4.要求缴纳契税

   5.开发商实行疲劳战

   6.收取初装费、开通费等

   7.开发商证件不齐

   8.被要求先签文件后验楼

   9.整改一拖再拖

招式如下，见招拆招，见墙扒墙！

无法收房：

招式1：业主认为房子未达到交房标准，或违反协议合同拒绝收房，开发商则认为是业主的原因造成无法按时交房，并要业主承担因此而造成的损失和费用。

对策：一是坚持集体收房，避免落单吃亏；二是严格按照有关规定、协议按照收房标准收房。

物业不给钥匙：

招式2：物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给业主钥匙。

对策：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。

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要求缴纳公共维修基金：

招式3：公共维修基金何时交纳、由谁收取、日后管理使用等问题，不少开发商在交楼时以各种借口强迫业主委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。

对策：按规定，公共维修基金应在入住时交纳。对此，业主有权拒绝。

要求缴纳契税：

招式4：有很多开发商或物业会要求业主入住前就交契税。

对策：按规定，契税应在办理产权证时交，契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。 

开发商实行疲劳战：

招式5：为过验房关，开发商采取疲劳战做法，先办手续再验楼，并将办理手续安排在不同地方，甚至在同一时间通知众多业主收房，导致业主东奔西跑还要排队，没精力再就房屋出现的问题与开发商细加论理。

对策：与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请亲戚朋友帮忙，大家分工合作，发现的问题自然会多些。

收取初装费、开通费等：

招式6：交房时，开发商会列出很多的费用交纳清单。其中很大部分可能不合理，开发商会要求业主交纳电力增容费、煤气、、电话等初装费、开通费。

对策：根据《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。

开发商证件不齐：

招式7：开发商证件不齐要交楼，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，为尽快回笼资金等原因急于交楼。

对策：对此，业主可选择不收房，如确实被要求收，也要在相关文件如《住户验房交接表》、《验房记录表》中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样。

被要求先签文件后验楼：

招式8：先验房后交费、签文件的收房程序是合理的，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。

对策：应将先验房再收房作为附加条款写进合同。如当初合同未约定，则可在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”等字样。

整改一拖再拖：

招式9：验房发现问题时，开发商表示会整改，结果收房后，问题一直存在，一拖再拖。

对策：对此，业主应该坚持原则，不管问题大小，都要在相关文件与表格中记录下来，并写清自己的意见，再与开发商交涉。

基本就这些吧 ，还有其他的请留言，有啥更好的方法请指教！

请问这些都没用的怎么办

这个好啊，很有用

格林喜鹊花园的各位业主：
就目前格林喜鹊花园楼盘现状，临时水电，没暖气，园区部平整，无绿化，没有任何验收合格与消防合格报告等情况下，开发商通知大家从2015年1月1日起收房。
众多业主现召集更多的业主加入我们业主维权队伍，大家齐心协力，拒绝收房，与开发商协商何时交房与违约赔偿等事宜。
我们已经与开发商简单交涉过，开发商由2015年1月8日给予我们业主一个说法，在此之前，请各位业主谨慎收房。【 格林喜鹊 】业主QQ群 140872017