随着《北京市物业管理办法》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始定期“晒”物业账本。
但是，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难：物业费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽合理，如何了解和监督物业费的使用情况？
北京市品阁[最新消息 价格 户型 点评]小区原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区管理经验，在研究了数百万字的物业管理资料后，编写出了一套《物业费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主和物业服务企业。记者在调查中发现，如果物业账本精打细算，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。
物业成本到底多高
保安刮胡子、理发的钱
都应该算进去
在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业费测算手册》——这可是他花费5年心血的“研究成果”。
“不论业主，还是物业服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。”邵里庭笑着说。
算清物业费到底难不难？“水平就行，不需要什么高深的知识。”邵里庭列出了一个框架图——物业费的构成很简单：物业服务成本+利润(酬金)+税金。
“物业服务成本中，主要包括保洁、保安等9项开支。”为让记者听得更明白，他以“保安”这一工种来举例：
“例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区人力资源消耗最多的一项。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费——这些都可以通过定额的方式确定。”
是否每个不同的小区都是一样的？
“并非如此，但计算方法相同。”邵里庭说，不同的小区之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。
“以一个建筑面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”
这样，就可以计算出来小区每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。
而在算清相关费用后，业主就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设条件，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。
“其实这些测算方法在北京市物业费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主并不了解，甚至很多物业服务企业也并不清楚。”邵里庭说。
随着《北京市物业管理办法》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始定期“晒”物业账本。
但是，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难：物业费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽合理，如何了解和监督物业费的使用情况？
北京市品阁[最新消息 价格 户型 点评]小区原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区管理经验，在研究了数百万字的物业管理资料后，编写出了一套《物业费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主和物业服务企业。记者在调查中发现，如果物业账本精打细算，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。
物业成本到底多高
保安刮胡子、理发的钱
都应该算进去
在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业费测算手册》——这可是他花费5年心血的“研究成果”。
“不论业主，还是物业服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。”邵里庭笑着说。
算清物业费到底难不难？“水平就行，不需要什么高深的知识。”邵里庭列出了一个框架图——物业费的构成很简单：物业服务成本+利润(酬金)+税金。
“物业服务成本中，主要包括保洁、保安等9项开支。”为让记者听得更明白，他以“保安”这一工种来举例：
“例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区人力资源消耗最多的一项。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费——这些都可以通过定额的方式确定。”
是否每个不同的小区都是一样的？
“并非如此，但计算方法相同。”邵里庭说，不同的小区之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。
“以一个建筑面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”
这样，就可以计算出来小区每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。
而在算清相关费用后，业主就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设条件，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。
“其实这些测算方法在北京市物业费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主并不了解，甚至很多物业服务企业也并不清楚。”邵里庭说。