1.开发产业链型——以建筑+建材+开发企业为主，通过房地产开发产业链的诺优势，为房企在保障房开发既定利润率基础上，提供可观的内部收益率。2.土地开发模式。3.共同产权。4.历史资源类+创新产品组合。5.产业结合型。核心因素：土地出让金、税费、银行爹宽、销售率。
保障房建设规划可能引发的民生效应：1.保障房存量，从1700万到5200万套。2.保障房存量比重从11%到22%。3.覆盖城镇人口比例8%提升到21%。保障房供应高峰期2012-2013年。保障房政策支持：土地供应：加大保障房用地的土地供应。确保保障性住房。棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。政府给予了保障房很大的支持。根据财政局出台了相关的政策，在营业税、房产税方面做了很大的优惠，这些政策在报纸上已经有公布。项目审批方面，如果开发保障房，进入快速的审批通道，主管部门要在受理后10天内合法国有土地使用证。
保障房开发模式探索与创新：1.委托代建。土地政府划拨，同时委托当地或全国性地产商进行建设，资金从始到终由政府承担，最终支付地产商一个大约1%左右的委托费。2.配建。在土地出让环节给商品房土地搭建一部分保障性住房土地，最后由购买土地的地产商负责建设。3.直接招标建设。
转型模式之十——低端品质住宅：香港华懋模式
华懋集团发展的物业主要为住宅、写字楼、购物商场、工贸大厦及酒店等共超过300作，业务除地产外亦包括财务、保险、娱乐事业、资讯科技和零售等，员工超过4000人，华懋集团一直以来都没有在香港交易所上市，集团由王德辉家族于1960年创办，早年由王德辉、龚如心夫妇携手经营，1990年王德辉失踪后由龚如心管理。华懋集团发展的物业价格较其他发展商的物业廉宜但由于其位置、设计、用料及住客设备等未如理想，因此其升值能力亦不及其他发展商的物业。华懋集团早年低价在新界购入大量地皮，起积极手机一种换地权益数，因此华懋兴建的物业主要分布于新界，如荃湾、沙田及屯门。
理由：1.中国人口基数大，中低收入人群永远是主流，需求市场大，风险小。2.相当于国内市场的保障房+。比保障运营房、配套、价值稍微好一点，与主流的豪宅有一个区分。3.低端品质住宅应该是地产开发的常青树。
转型模式之十一——新农村建设
房地产企业参与新农村建设不仅给广大的房地产企业带来良好的发展空间，而且也给新农村的建设注入了一股新的活力，前景十分乐观。
新农村建设开发有项目规模大、开发周期长、周边配套差、与政府关系密切、涉及多元化、资金投入大、资金回收周期相对较长等特点，房地产企业在参与新农村建设时应注意以下几点：
第一，成功的项目策划是新农村建设的关键。用老年社区、绿色技术、低碳建筑等先进历年来吸引政府的目光，获得政府的支持，拥有了相对规模较大的土地资源，这是房地产企业的击打机遇，也是发展的基础。
第二，规划先行，充分发挥企业优势。第三，处理好拆迁村民安置问题。第四，农村基础设施建设先行。第五，采用多元化的新农村建设发展模式。第六，多手段筹集资金，奠定雄厚的资金基础。第七，具备较全面的人才储备。新农村建设涉及到政策研究，融资管理、成本管理、策划运营等多方面的内容，因此，参与建设的房地产企业要着重培养具备综合素质的复合型人才。为新农村建设的顺利进行打下一个坚实的基础。
转型思考：1.转型是为了更好的生存；2.从城市化和城市更新的角度来看，中国的房地产发展还处在中段，市场机会和空间依然很大，但已经告别了暴利和炒房两个时代，竞争更加激烈，对综合实力的要求越来越高。目前炒房的空间越来越小，未来长期的持有成为一种趋势；3.政府的调控成为常态，市场风险和开发成本越来越大，品牌力、服务力、产品力、金融力等成为更高层次的竞争的门槛。房地产的洗牌估计今年是一个拐点，很多中小企业不是被大的开发商兼并就是重组；4.中小房企在资源范畴内，聚焦优势的领域，告别过去做大做强，走向做强做大。我们接触了很多中小企业开发商，包括上市公司，这两年的心态很浮躁，他们感觉首先要扩张，他们认为一定要快，才能做大做强，走入了一个误区。这样资金链断炼的风险越大。应该把自己擅长的优势放大，未来才能做强做大；5.告别残酷的红海，走向蓝海！红海是指主流的房地产产品，现在竞争激烈。蓝海是11种转型的开发模式。
为了适应市场
1.开发产业链型——以建筑+建材+开发企业为主，通过房地产开发产业链的诺优势，为房企在保障房开发既定利润率基础上，提供可观的内部收益率。2.土地开发模式。3.共同产权。4.历史资源类+创新产品组合。5.产业结合型。核心因素：土地出让金、税费、银行爹宽、销售率。
保障房建设规划可能引发的民生效应：1.保障房存量，从1700万到5200万套。2.保障房存量比重从11%到22%。3.覆盖城镇人口比例8%提升到21%。保障房供应高峰期2012-2013年。保障房政策支持：土地供应：加大保障房用地的土地供应。确保保障性住房。棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。政府给予了保障房很大的支持。根据财政局出台了相关的政策，在营业税、房产税方面做了很大的优惠，这些政策在报纸上已经有公布。项目审批方面，如果开发保障房，进入快速的审批通道，主管部门要在受理后10天内合法国有土地使用证。
保障房开发模式探索与创新：1.委托代建。土地政府划拨，同时委托当地或全国性地产商进行建设，资金从始到终由政府承担，最终支付地产商一个大约1%左右的委托费。2.配建。在土地出让环节给商品房土地搭建一部分保障性住房土地，最后由购买土地的地产商负责建设。3.直接招标建设。
转型模式之十——低端品质住宅：香港华懋模式
华懋集团发展的物业主要为住宅、写字楼、购物商场、工贸大厦及酒店等共超过300作，业务除地产外亦包括财务、保险、娱乐事业、资讯科技和零售等，员工超过4000人，华懋集团一直以来都没有在香港交易所上市，集团由王德辉家族于1960年创办，早年由王德辉、龚如心夫妇携手经营，1990年王德辉失踪后由龚如心管理。华懋集团发展的物业价格较其他发展商的物业廉宜但由于其位置、设计、用料及住客设备等未如理想，因此其升值能力亦不及其他发展商的物业。华懋集团早年低价在新界购入大量地皮，起积极手机一种换地权益数，因此华懋兴建的物业主要分布于新界，如荃湾、沙田及屯门。
理由：1.中国人口基数大，中低收入人群永远是主流，需求市场大，风险小。2.相当于国内市场的保障房+。比保障运营房、配套、价值稍微好一点，与主流的豪宅有一个区分。3.低端品质住宅应该是地产开发的常青树。
转型模式之十一——新农村建设
房地产企业参与新农村建设不仅给广大的房地产企业带来良好的发展空间，而且也给新农村的建设注入了一股新的活力，前景十分乐观。
新农村建设开发有项目规模大、开发周期长、周边配套差、与政府关系密切、涉及多元化、资金投入大、资金回收周期相对较长等特点，房地产企业在参与新农村建设时应注意以下几点：
第一，成功的项目策划是新农村建设的关键。用老年社区、绿色技术、低碳建筑等先进历年来吸引政府的目光，获得政府的支持，拥有了相对规模较大的土地资源，这是房地产企业的击打机遇，也是发展的基础。
第二，规划先行，充分发挥企业优势。第三，处理好拆迁村民安置问题。第四，农村基础设施建设先行。第五，采用多元化的新农村建设发展模式。第六，多手段筹集资金，奠定雄厚的资金基础。第七，具备较全面的人才储备。新农村建设涉及到政策研究，融资管理、成本管理、策划运营等多方面的内容，因此，参与建设的房地产企业要着重培养具备综合素质的复合型人才。为新农村建设的顺利进行打下一个坚实的基础。
转型思考：1.转型是为了更好的生存；2.从城市化和城市更新的角度来看，中国的房地产发展还处在中段，市场机会和空间依然很大，但已经告别了暴利和炒房两个时代，竞争更加激烈，对综合实力的要求越来越高。目前炒房的空间越来越小，未来长期的持有成为一种趋势；3.政府的调控成为常态，市场风险和开发成本越来越大，品牌力、服务力、产品力、金融力等成为更高层次的竞争的门槛。房地产的洗牌估计今年是一个拐点，很多中小企业不是被大的开发商兼并就是重组；4.中小房企在资源范畴内，聚焦优势的领域，告别过去做大做强，走向做强做大。我们接触了很多中小企业开发商，包括上市公司，这两年的心态很浮躁，他们感觉首先要扩张，他们认为一定要快，才能做大做强，走入了一个误区。这样资金链断炼的风险越大。应该把自己擅长的优势放大，未来才能做强做大；5.告别残酷的红海，走向蓝海！红海是指主流的房地产产品，现在竞争激烈。蓝海是11种转型的开发模式。