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主题:沈新房产政策已颁布,较之前有何不同呢?!

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任性的丢丢

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发表于2017-06-08 09:52:50 |只看该作者
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沈新房产政策已颁布,较之前有何不同呢?!


   昨天晚上小编就发现朋友圈里,已经被沈阳市的房地产新政刷屏了,大家纷纷表示,新政出来了之后,沈阳地产也真正的“扬眉吐气”了一把!可是小编到觉得不管买房政策锁紧还是放宽~, 真正买房的刚需人群,还是会买!不过对比去年的22条,今年的政策有力度呀!


沈阳房地产政策新政内容:


一、全面加强沈阳市土地出让统筹管理,增强政府对土地市场的宏观调控能力,确保住宅用地供应平稳有序。统筹安排沈阳市近3年的住房建设所需用地,根据商品住房库存消化周期,适时调整各地区住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的,要停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加供地并加快供地进度。在住宅用地出让前,由规划国土部门牵头、有关部门配合,合理确定商住比、车位比、容积率及基础配套设施、公共服务配套设施的建设内容和时限。

二、结合各地区区域实际和土地出让情况,合理确定土地出让起始价,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价土地扰乱市场预期的现象。

三、全面落实土地利用动态巡查制度,加强土地出让供后监管,核查已出让商品住宅用地的企业缴款、开竣工等情况,确保开发企业按期开工、竣工。按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令53号)规定,除属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形外,未动工开发满1年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满2年的,无偿收回国有建设用地使用权。同时,将其建设用地使用权人纳入房地产行业信用信息记录,使用权人在该土地上建设的房屋上市销售前,不得参与其他土地的出让竞买。

四、各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题,确保出让土地达到净地标准;要积极落实停缓建工程处置工作方案。加快研究解决住宅挡光问题。

五、严格按照《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等规定办理商品房预售许可,全面实施商品房预售资金监管制度。中心城区的商品住房项目分期开发建设的,每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。取得预售许可的商品住房项目,开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分期分批销售,并在售楼现场显著位置公示楼盘销控表。全面推行住建部、工商总局新版《商品房买卖合同》。

六、进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更等行为,明确可撤销的情形。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售,牟取不正当利益的行为。

七、严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。沈阳市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作,制定我市房地产市场监管办法。各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任,明确监管部门,配备监管人员,建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制,严肃查处开发企业和中介机构捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售等违法违规行为。对存在不正当经营行为的,要加大处罚力度,责令限期整改。对妨碍执法检查或逾期未整改的,要暂停其网签资格;情节严重的,要列入严重失信企业“黑名单”;性质恶劣的,要依法清出市场;构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑事责任。沈阳市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统,进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为。

八、调整住房公积金贷款额度。职工单方缴存住房公积金的,公积金贷款限额为40万元;夫妻双方缴存住房公积金的,公积金贷款限额为60万元;家庭成员3人以上共同申请公积金贷款的限额为80万元。

九、调整住房公积金贷款首付比例。

购买商品房:公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款,贷款首付比例为20%;再次申请住房公积金贷款,贷款首付比例为30%。

购买存量(二手)房:公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款,房屋竣工使用年限为10年(含)以下的,贷款首付比例为30%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下,贷款首付比例为40%。再次申请住房公积金贷款,房屋竣工使用年限为10年(含)以下的,贷款首付比例为40%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下的,贷款首付比例为50%。

对3次(含)以上申请住房公积金贷款的家庭,不予受理。

十、对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年,下同)购买商品住房的,给予契税全额补贴政策。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。对高校、中等职业学校新毕业生购买商品住房的,开展省内异地公积金互贷互还业务,住房公积金缴存累计达到6个月的,即可申请公积金贷款。

十一、对已供应、未开发的房地产开发用地,在符合用地政策规定前提下,开发企业可申请转换用途,支持向文化、旅游、养老等业态转化。用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓,商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的,在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策,但其商业属性不变。其中,居民享受落户政策须取得房屋所有权证或不动产登记证并实际居住,享受民用电价须经现场确认用电分类属于城乡居民住宅用电范畴。其中,对原规划用途为商业或公建(含办公)但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目,同时具备以下条件:2016年12月31日前完成竣工备案且未售出,地处非核心商业区(金廊核心区(长大铁路至浑河北岸段)、太原街商贸区、中街商业区、东中街商业区以外),具有独立卫生间、能满足基本居住条件,可调整为自住型公寓并享受同等政策。对在建商品住房项目,在确保配套服务设施满足规定且经公示利害关系人无异议的情况下,开发企业可申请调整套型结构。

十二、加强房地产市场舆论引导。有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传引导,深入报道和解读相关政策措施,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的预测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人,要依法追究责任,共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

2016年沈22条政策内容:

1、保持房地产市场稳健发展

  2016年,我市商品房销售力争实现同比增长10%,库存去化周期控制在合理区间,房价运行保持基本平稳,利用2-3年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。

  2、严格控制新增供地

  对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制,原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应,对住宅库存偏大区域减少供应,在房地产开发用地出让前,由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息,引导房地产市场理性投资和消费。

  3、加大闲置土地处置力度

  对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地,按规定收取土地闲置费;对闲置超过2年的土地依法收回,重新进行市场配置。

  4、加快城市基础设施和配套设施建设

  加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟需先行配套的市政工程项目,经建设行政主管部门同意,可由开发企业垫资建设,待验收合格后,在缴纳配套费时予以抵扣。完善教育、医疗、商业等资源配置,在新城区鼓励优质中小学校增设分校,配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设,规范服务行为,降低工程成本,缩短建设周期,提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式,吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。

  5、支持项目开工建设

  各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题,保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率,落实建筑工程施工许可和竣工验收备案的有关文件要求。加大重点项目建设推进力度,落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。

  6、支持开发企业调结构

  对本意见下发之前已出让的土地,开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地,开发企业可申请转换用途、调整商住比例。对在建商品住房项目,开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请,有关部门在条件允许的情况下要予以支持,简化办事流程、缩短审批期限。

  7、对个人购买住房给予奖励政策

  凡个人购买住房契税税率超过1%的部分,市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间,对购买参展楼盘的给予购房补贴,具体补贴标准另行制定。

  去年5月初沈阳出台楼市新政,规定个人购买沈阳辖区内使用国有土地建设的普通商品住宅(不包括存量住宅即二手房),均享受“契税超1%以上部分由市、区两级财政予以补贴”,有效期为一年,但不与房交会其他优惠政策同时享受。

  此次,新政规定“凡个人购买住房契税税率超1%即予补贴”,“住房”并没明确特指新建商品住宅,从字面理解包括新建商品住宅和存量住房,范围更广。

  按照国家财政局、国税总局、住建部等今年2月22日起调整住房交易契税、营业税的政策,居民家庭购买首套90平方米以下住房减按1%征收契税、90平方米以上减按1。5%征收;居民家庭购买第二套改善性住房,90平方米以下减按1%征收契税、90平方米以上减按2%征收契税。结合沈阳实时的政策,意味着居民家庭购房的契税保持为1%,因为超出1%部分将由财政补贴,将先征后补。

  此前,个人购买普通住宅契税超过1%部分财政补贴优惠期至今年5月5日,此次新政没有公告执行时间,或有望近期明确。

  目前,沈阳春季房交会政策为:展会期间,购买参展楼盘的,每平方米补助30元。上周,沈阳市推出20套惠民楼盘,其中不乏一些大型开发企业,吸引了大批刚需受众前往选房购房。

  8、加大住房公积金贷款支持力度

  已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目,购房人即可申请办理住房公积金贷款。

  按现行政策,购房者购买的楼盘,除了取得预售并办理住房公积金贷款签约外,在工程建设进度上需封顶才能申请公积金贷款,现在这一条限定政策已经被取消。

  职工以家庭为单位购房,可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。

  对此,沈阳住房公积金管理中心表示,近期将针对此条政策出台相关细则。

  实行“认贷不认房”政策,即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的,均视为首套房贷款申请,贷款的首付比例为20%,贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款,互用住房公积金账户余额偿还贷款。

  目前,沈阳执行的政策为贷款额度单方40万、双方60万、三方80万元。这对于购房者而言,在同样的首付条件下,无疑增加了更多的选择性,例如购房者首付款为20万,即可选择总房款70万元的商品房。从另一个层面来看,贷款额度的提升加大了购房者的还贷压力。

  主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款,互用住房公积金账户余额偿还贷款,但具体的相关细则还有待沈阳住房公积金管理中心进一步出台。

  将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同,加大城镇民营企业建立公积金制度的力度,做到应建尽建、应缴尽缴,逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。

  9、降低二手住房交易税费

  二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的,实行“零税费”政策,免收交易费、产权办证费,缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件,1年内先买房后卖房或先卖房后买房的,购买房产面积大于出售房产面积的,按面积差每平方米补贴50元。

  目前,个人转让购买不超过两年的住宅将全额征收营业税,沈阳地区营业税综合税率为5。6%;个人转让取得五年以上自用的家庭唯一住宅免征个人所得税,除此两条件之外转让个人住房需全额缴纳1%或差额缴纳20%个人所得税。

  此次,沈阳新政对二手房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补,将大大降低二手房交易环节的税收,但具体补贴标准有待明确。而居民互换住房实行“零税费”,但房产业内人士表示,居民互换房交易模式在现实中较为个别。

  10、自住型公寓享受住宅政策

  居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓,在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓,提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的,按住宅享受税收、交易手续费政策。

  11、拓宽非住宅和住宅使用功能

  鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

  12、大力推动棚改货币化安置

  从2016年起,对新纳入棚改拆迁安置的居民,力争全部实行货币化安置。

  13、高端人才购房享受优惠政策

  进一步落实“盛京人才”战略,对领军人物和杰出人才等由市及区、县(市)两级财政按政策规定发放购房补贴。

  沈阳市‘盛京人才’战略明确提出,要妥善解决人才住房问题,为沈阳市引进和培养的高层次人才和创新创业人才提供多渠道的住房保障。对顶尖人才采取一人一议的方式解决住房问题;对引进和培养的杰出人才由市和区、县(市)两级财政、用人单位按一定比例给予50万-100万元的购房补贴;领军人才给予30万-50万元的购房补贴。

  14、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房

  对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的,给予住房公积金政策支持,贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。同时,对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的,给予契税全额补贴政策。

  假设某高校在校生购买一套总房款百万元、面积100平方米的非普通商品房,按现行政策需缴纳3万元的契税,但根据新政不仅可节省3万元的契税,同时可享受2万元奖励,相当于共计节省5万元。

  15、鼓励农民进城买房居住

  积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度,推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利,将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。1市3县可结合本地区实际出台支持政策。

  16、方便购房人子女就学

  各地区要切实保障本区域内购房者子女就近入学权益,有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

  沈阳市学区划分方案及热点学校入学条件的限制一般是每年8月中旬公布,各区要求不尽相同。近年来相关政策和要求一直保持稳定,有微调但没有大的变化。

  今年的学区划分方案还没有出台,但可以先来了解一下以往的学区政策。一般热点学校的入学条件会有诸多限制,其中最为市民熟悉的就是“落户时间限制”。沈阳市内五区中多数都有此限定,一年、二年、三年的限定各不相同。如去年沈河区热点学校实行户籍转入时间为3年的限制,户口簿、房证两证统一,和平区、大东区、铁西区都要求房证、户口满1年,皇姑区也要求热点学校根据当年学区内普查生源情况执行户籍转入时间的限制(以房证、户口本时间为准)。

  如果不能满足落户年限要求,适龄儿童就要由区教育局按照相对就近入学原则统一分配到某个非热点学校。

  17、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家

  两地分居家庭在沈阳市购房安家的,按购房面积每平方米补贴100元。在沈阳市购房的农民工子女可在我市接受义务教育,就近入学,并可在我市参加中考。外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。

  18、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道

  鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展,出台支持开发企业并购重组的优惠政策。支持开发企业拓宽融资渠道,协调金融机构下调信用良好企业的按揭保证金比例,加大对品牌开发企业的信贷支持力度。

  19、减轻开发企业负担

  开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%,普通住宅土地增值税预征率调整到1。5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税。

  城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收,即建设项目如需办理《商品房预售许可证》的,要在办理前缴纳配套费;不需办理《商品房预售许可证》的,要在办理《房屋所有权证》前缴纳。

  取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,无法律法规明确规定的要坚决取消,收费标准过高的要适当降低。

  进一步梳理房地产开发建设审批流程,向社会公开审批环节和收费项目,未公开的不得实行审批或收费。

  20、加强对开发企业的监管

  加强对开发企业资质的动态监管,完善退出机制,淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制,规避市场风险。

  21、大力培育发展房屋租赁市场

  进一步深化住房制度改革,建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构,推进住房租赁规模化、专业化经营。对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业,以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人,给予金融、税收等支持政策。鼓励各类闲置房源进入租赁市场,多渠道增加供应。

  支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房,每人可以领取3年租房补贴,标准为:博士每月800元,硕士每月400元,学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围,降低准入门槛,向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜,促进房屋租赁市场壮大发展。


  可以看出去年的沈22条房产政策,与今年的地产政策贷款额度、首付比例都有调整,而去年提到的补贴政策,以及吸引务工人员与鼓励农民买房,今年也没有...所以..该买房的小伙伴们,还是抓紧时间吧!

(部分内容转自网络!)





本帖 任性的丢丢 于2017-06-08 10:00:36 编辑过,共被编辑过1次
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爱地猪疯了

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发表于2017-06-08 11:09:10 |只看该作者
沙发

去年的,就都不行了呗



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碧池狗带

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发表于2017-06-09 09:17:27 |只看该作者
板凳

说变就变



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解密007

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发表于2017-06-09 09:22:30 |只看该作者
4楼

看起来好费劲



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让熊熊的烈火

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发表于2017-06-09 10:01:08 |只看该作者
5楼

不同的地方多了去了



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就是一直很任性

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发表于2017-06-09 10:02:38 |只看该作者
6楼

不同的地方还是挺多的



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